به پایگاه اینترنتی موسسه حقوقی بین المللی حامیان عدالت جعفرزاده خوش آمدید - این موسسه آماده همکاری با کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی در زمینه های امور حقوقی و کیفری اعم از داخلی و بین المللی می باشد - Welcome to the website of the Jafarzadeh Law Firm _ International & Domestic LAW
موسسه حقوقی جعفرزاده

نحوه توقیف مال غیر منقول ، شرایط و آثارش در حقوق ایران

توقیف به معناي بازداشت و بازداشتن و به طور كلي، به معناي سلب آزادي از شخص يا مال او با حالت انتظار ترخيص است، كه در صورت نخست، توقيف شخص و در صورت دوم توقيف مال صدق مي‌كند.
 
قانون آيين دادرسي مدني در ماده 126 درباره توقيف اموال مقرر کرده است که «توقيف اموال، اعم از منقول و غيرمنقول و صورت‌برداری، ارزيابي و حفظ اموال توقيف‌شده و توقيف حقوق استخدامي خوانده و اموال منقول وي كه نزد شخص ثالث موجود است، به ترتيبي است كه در قانون اجراي احكام مدني پيش بيني شده است.»
بنابراين، توقيف اموال چه منقول و چه غيرمنقول، بايد مطابق مقررات قانون اجراي احكام مدني صورت گیرد.
ماده 12 قانون مدني، مال غيرمنقول را چنين تعريف كرده است: «مال غير منقول آن است كه از محلي به محل ديگر نتوان نقل کرد، اعم از اينكه استقرار آن ذاتي باشد يا به واسطه عمل انسان، به نحوي كه نقل آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن شود.» 
همچنین بر اساس ماده 19 همین قانون، «اشيايي که نقل آن از محلي به محل ديگر ممکن باشد، بدون ‌اين که به خود يا محل آن خرابي وارد آيد، منقول است‌.»
 
 شرايط و احكام توقيف اموال غير منقول
شرایط و احکامی بر توقیف اموال غیرمنقول مترتب بوده که به شرح ذیل است:
 
 درخواست توقيف اموال محكوم‌عليه
مطابق ماده 49 قانون اجراي احكام مدني، «در مورد توقيف اموال در صورتي كه محكوم‌عليه در موعدي كه براي اجراي حكم مقرر شده است، مدلول حكم را اجرا نکند يا قراري با محكوم‌له براي اجراي حكم ندهد و مالي هم معرفي نكند يا مالي از او تأمين و توقيف نشده باشد، محكوم‌له مي‌تواند درخواست كند كه از اموال محكوم‌عليه معادل محكوم‌به توقيف شود.»
همچنين در ماده 218 مكرر قانون مدني آمده است: «هرگاه طلبكار به دادگاه دادخواست داده، دلايل اقامه کند كه مديون براي فرار از دين قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه مي‌تواند قرار توقيف اموال وي را به ميزان بدهي او صادر کند كه در اين صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.»
در مورد موعد اجراي حكم در ماده 49 قانون اجراي احكام مدني مدتي ذكر نشده است، اما به استناد مواد 34 و 160 قانون اجراي احكام مدني مي‌توان چنين استدلال كرد كه مهلت اجراي تعهد توسط محكوم‌عليه 10 روز است. در نتيجه در مورد توقيف اموال محكوم‌عليه بايد شرايط آن رعايت شود که این شرايط عبارتند از:
الف. ابلاغ اجراییه و انقضاي مهلت قانوني 10 روز.
ب. اينكه محكوم‌عليه در مهلت مقرر حكم را اجرا نكرده باشد.
ج. محكوم‌عليه با محكوم‌له قراري براي اجراي حكم نگذاشته باشد.
د. محكوم‌له مالي براي استيفاي محكوم‌به معرفي نكرده باشد يا در جريان دادرسي يا قبل از آن مالي از او توقيف نشده باشد.
ه‍. محكوم‌له تقاضاي توقيف اموال محكوم‌عليه را كرده و قبل از آن نوع آن را هم معين كرده باشد.
 
 اقدام به توقيف فوري اموال محكوم‌عليه
مأمور اجرا بايد پس از درخواست توقيف، بدون تأخير به توقيف اموال محكوم‌عليه اقدام كند و اگر اموال در حوزه دادگاه ديگري باشد، توقيف آن را از قسمت اجرای دادگاه واقع در حوزه ديگر بخواهد (ماده50 قانون اجراي احكام مدني) زيرا نيابت قضايي در هر موردي كه رسيدگي به عللي از قبيل تحقيقات از مطلعان و گواهان يا معاينه محلي يا هر اقدام ديگري كه بايد خارج از مقر دادگاه رسيدگي‌كننده به دعوا انجام گيرد و مباشرت دادگاه شرط نباشد، صورت مي‌گيرد و مرجع رسيدگي‌كننده به دعوا به دادگاه صلاحيت‌دار محل نيابت مي‌دهد تا حسب مورد اقدام لازم را انجام دهد و نتيجه را به وسيله صورت‌مجلس به دادگاه نيابت‌دهنده بفرستد.
 البته اين اقدامات در صورتي معتبر خواهد بود كه مورد وثوق 
دادگاه باشد.
 
 توقيف معادل محكوم‌به و هزينه اجرايي
از اموال محكوم‌عليه بايد به ميزاني توقيف شود كه معادل محكوم‌به و هزينه‌هاي اجرايي باشد، اما هرگاه مال معرفي‌شده ارزش بيشتري داشته باشد و قابل تجزيه هم نباشد، تمام آن مال توقيف مي‌شود. 
در اين صورت، اگر مال غير منقول باشد، مقدار مشاعي از آن كه معادل محكوم‌به و هزينه‌هاي اجرايي باشد توقيف می‌شود. (ماده 51 قانون اجراي احكام مدني). البته در اينجا منظور توقيف اجرايي است، نه توقيف تأميني.
 استيفاي محكوم‌به از مال توقيف‌شده
اگر مالي از محكوم‌عليه تأمين و توقيف شده باشد، استيفاي محكوم‌به از همان مال به عمل مي‌آيد، مگر آنكه مال تأمين‌شده تكافوي محكوم‌به را نكند كه در اين صورت معادل بقيه محكوم‌به از ساير اموال محكوم‌عليه توقيف مي‌شود. (ماده 52 قانون اجراي احكام مدني) 
البته به استناد ماده 46 قانون اجراي احكام مدني، اگر محكوم‌به عين معين باشد، عيناً و اگر تلف شده باشد، قيمت آن به تراضي و در صورت نداشتن توافق، دادگاه تعيين و اگر محكوم‌به قابل تقويم نباشد، محكوم‌له مي‌تواند دعواي خسارت اقامه كند.
 
 تبديل مال توقيف‌شده
هرگاه مالي از محكوم‌عليه در مقابل خواسته يا محكوم‌به توقيف شده باشد، محكوم‌عليه مي‌تواند يك بار تا قبل از شروع به عمليات راجع به فروش، تبديل مالي را كه توقيف شده است به مال ديگري درخواست کند، مشروط بر اينكه مالي كه پيشنهاد مي‌شود از حيث قيمت و سهولت فروش از مالي كه قبلاً توقيف شده است، كمتر نباشد. محكوم‌له نيز مي‌تواند يك بار تا قبل از شروع به عمليات راجع به فروش، تبديل مال توقيف‌شده را درخواست كند. 
در صورتي كه محكوم‌عليه يا محكوم‌له به تصميم قسمت اجرا معترض باشند، مي‌توانند به دادگاه صادر كننده اجرایيه مراجعه كنند و تصميم دادگاه در اين مورد قطعي است. (ماده 53 قانون اجراي احكام مدني)
 
 موارد رفع توقيف از مال توقيف‌شده
1- در صورتي كه محكوم‌عليه، محكوم‌به و خسارات قانوني را پرداخت کند، قسمت اجرا از مال توقيف‌شده رفع توقيف خواهد كرد. البته منظور از خسارت‌هاي قانوني را مي‌توان مطابق ماده 519 قانون آيين دادرسي مدني چنين دانست: «خسارات دادرسي عبارت است از هزينه دادرسي و حق‌الوكاله وكيل و هزينه‌هاي ديگري كه به طور مستقيم مربوط به دادرسي بوده و براي اثبات دعوا يا دفاع لازم بوده است، از قبيل حق‌الزحمه كارشناسي و هزينه تحقيقات محلي.»
2- در صورت تراضي طرفين و تنظيم سازش‌نامه، توقيف رفع مي‌شود؛ زيرا مطابق ماده 178 قانون آيين دادرسي مدني در هر مرحله از دادرسي مدني طرفين مي‌توانند دعواي خود را به طريق سازش خاتمه دهند.
3- هر زمان بعد از قطعيت بر اثر فرجام‌خواهي دادنامه فرجام‌خواسته نقض شود.
4- هرگاه حكم مورد اعاده دادرسي بر اثر اعاده دادرسي نقض شود.
5- اگر بر اثر دعواي اعتراض ثالث، دادگاه اعتراض ثالث را وارد تشخيص دهد، براي حفظ حقوق اشخاص ثالث آن قسمت را كه مورد اعتراض قرار گرفته باشد، نقض مي‌كند.
 
 آثار توقيف اموال غيرمنقول
توقیف اموال غیرمنقول، آثاری از قبیل بطلان نقل و انتقال مال توقيف‌شده و فروش مال توقيف‌شده با نظارت اجرا را به دنبال دارد.
 1- بطلان نقل و انتقال مال توقيف‌شده
هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعي، شرطي و رهني، نسبت به مال توقيف‌شده باطل و بلا اثر است. همچنين ماده 89 آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 در اين ‌باره چنين مقرر مي‌دارد: «پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و مادام كه بازداشت باقي است، نسبت به انتقال بعد از بازداشت، ترتيب اثر داده نمي‌شود، هرچند انتقال با سند رسمي به عمل آمده باشد؛ مگر در صورت اجازه كسي كه مال براي حفظ حق او بازداشت شده است كه در اين صورت بايد اشخاص ذي‌نفع تكليف ادامه بازداشت ملک يا رفع آن را معين كنند.»
همچنین درباره نقل و انتقال مال توقيف‌شده، ماده 663 قانون مجازات اسلامي چنين مقرر مي‌دارد: «هر كس عالماً در اشيا و اموالي كه توسط مقامات ذي‌صلاح توقيف شده است، بدون اجازه دخالت يا تصرفي کند كه منافي با توقيف باشد، ولو مداخله‌كننده متصرف يا مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا يك سال محكوم خواهد شد.»
همچنين ماده 543 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامي در اين خصوص چنين مقر داشته است: «هرگاه محلي يا چيزي بر حسب امر مقامات صالح رسمي، مهر يا پلمپ شده باشد و كسي عالماً و عامداً آنها را بشكند يا محو کند يا عملي مرتكب شود كه در حكم محو يا شكستن پلمپ تلقي شود، مرتكب به حبس از سه ماه تا دو سال محكوم خواهد شد.»
ماده 348 قانون مدني نيز در اين خصوص چنين مي‌گويد: «بيع چيزي كه خريد و فروش آن قانوناً ممنوع است يا چيزي كه ماليت يا منفعت عقلايي ندارد يا چيزي كه بايع قدرت بر تسليم آن ندارد، باطل است.»
همچنين به حكم ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد و بر طبق ماده 366 هر گاه كسي به بيع فاسد، مالي را قبض كند، بايد آن را به صاحبش بازگرداند و اگر تلف يا ناقص شود، ضامن عين و منافع آن خواهد بود. 
بنابراين از آثار توقيف اموال غير منقول منع نقل و انتقال آن است و مال توقيف‌شده، چه مالك آن محكوم‌عليه باشد و چه شخص ثالث، بايد به همان وضعي كه هنگام توقيف داشته است باقي بماند تا درباره آن تعيين تكليف شود.
 2- نافذ نبودن قرارداد يا تعهد به مال توقيف‌شده
به استناد ماده 57 قانون اجراي احكام مدني، هر گونه قرارداد يا تعهدي كه در مورد مال توقيف‌شده بعد از توقيف به ضرر محكوم‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود، مگر اينكه محكوم‌له كتباً به آن رضايت دهد.
از مفاد اين ماده استنباط مي‌شود كه اگر قرارداد يا تعهد درباره مال توقيف‌شده به ضرر محكوم‌له نباشد، قرارداد و تعهد صحيح خواهد بود و هرگاه قرارداد يا تعهدي در مورد مال توقيف شده به ضرر محكوم‌له منعقد شود و او به قرارداد يا تعهد رضايت ندهد و محكوم‌عليه يا شخص ثالث، محكوم‌به و خسارات قانوني را به حساب سپرده دادگستري توديع کنند، ديگر نيازي به رضايت محكوم‌له نيست و اجراي احكام از مال توقيف‌شده رفع اثر خواهد كرد.
به نظر مي‌رسد، منظور از مال توقيف‌شده در اينجا اعم از مال منقول و غيرمنقول است و لذا در صورتي كه مال غيرمنقولي به نفع محكوم‌له توقيف شده باشد، اجارة آن مال اشكالي ندارد؛ زيرا مال غير منقول وضعيتي دارد كه اجاره دادن آن ضرر براي محكوم‌له محسوب نمي‌شود. البته با وجود اينكه عرف انتقال عين مال را شامل انتقال منافع آن هم مي‌داند، چون به استناد مادة 103 قانون اجراي احكام مدني توقيف عين غير‌منقول شامل توقيف منافع آن نمي‌شود، اجاره دادن آن مال غيرمنقول با حقوق محكوم‌له منافاتي ندارد.
بنابراين شرط لازم براي عدم نفوذ، آن است كه تعهد به ضرر محكوم‌له باشد. لذا اگر محكوم‌عليه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد كند كه با پرداخت طلب محكوم‌له زمينه رفع بازداشت از مال توقيف‌شده را فراهم آورد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل كند، اين تعهد نافذ است؛ زيرا به ضرر محكوم‌له نيست.
 3- فروش مال توقيف‌شده با نظارت اجرا
ترتيب فروش اموال غير‌منقول به استناد ماده 137 قانون اجراي احكام مدني مانند فروش اموال منقول است (البته استثنائاتي هم دارد) لذا بعد از تنظيم صورت مال و ارزيابي آن در صورتي كه درباره محل و موعد فروش بين محكوم‌له و محكوم‌عليه تراضي شده باشد، به همان ترتيب رفتار مي‌شود و هرگاه بين طرفين تراضي نشده باشد، مأمور اجرا مطابق مقررات فروش قانون اجراي احكام مدني عمل خواهد کرد و به طور كلي فروش اموال از طريق مزايده به عمل مي‌آيد. البته محكوم‌عليه مي‌تواند با نظارت مأمور اجرا، مال فروخته‌شده را بفروشد، مشروط بر اينكه حاصل فروش به تنهايي براي پرداخت محكوم‌به و هزينه‌هاي اجرايي كافي باشد و اگر مال در مقابل قسمتي از محكوم‌به توقيف شده، حاصل فروش نبايد از مبلغي كه در قبال آن توقيف به عمل آمده است، كمتر باشد.
آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 نیز در مورد فروش مال توقيف‌شده بيان کرده است:
در دو مورد زير متعهد مي‌تواند در ظرف مدت بازداشت مال منقول يا غيرمنقول بازداشت شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد يا وثيقه بدهد:
الف – در مواردي كه قبلاً و لااقل در حين وقوع معامله مبلغي را كه مال براي استيفاي آن بازداشت شده است، نقداً تأديه كند، در اين صورت پس از استيفاي حق متعهدله و هزينه‌هاي اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
ب – در صورت رضايت كتبي متعهدله در فروش يا وثيقه دادن مال توسط خود متعهد.
 
 حاضر نبودن محكوم‌له و محكوم‌عليه مانع از توقيف مال نمي‌شود
بنابراین به طور کلی می‌توان گفت که از آثار توقيف اموال غيرمنقول، منع نقل و انتقال آن است و مال توقيف‌شده، چه مالک آن محكوم‌عليه باشد و چه شخص ثالث، بايد به همان وضعي كه هنگام توقيف داشته است، باقي بماند تا درباره آن تعيين تكليف شود. 
بنابراين هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعي و شرطي و رهني، در مورد مال توقيف شده باطل و بي‌اثر است.
از ديگر آثار توقيف اموال غيرمنقول، نافذ نبودن قرارداد يا تعهد به مال توقيف شده است و شرط لازم براي عدم نفوذ، آن است كه تعهد به ضرر محكوم‌له باشد. 
بنابراين اگر محكوم‌عليه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد كند كه با پرداخت طلب محكوم‌له زمينه رفع بازداشت از مال توقيف‌شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل كند، اين تعهد نافذ است؛ زيرا به ضرر محكوم‌له نيست.
در مورد تبديل مال توقيف‌شده، اگر مالي از محكوم‌عليه در مقابل خواسته يا محكوم‌به توقيف شده باشد، محكوم‌عليه مي‌تواند يك بار تا قبل از شروع به عمليات فروش، تبديل مالي را كه توقيف شده است، به مال ديگري درخواست كند؛ مشروط بر اينكه مالي كه پيشنهاد مي‌شود، از حيث قيمت و سهولت فروش از مالي كه قبلاً توقيف شده است، كمتر نباشد.
محكوم‌له نيز مي‌تواند يك بار تا قبل از شروع به عمليات فروش تبديل مال توقيف‌شده را درخواست کند. 
در صورتي كه محكوم‌عليه يا محكوم‌له به تصميم قسمت اجرا معترض باشند، مي‌توانند به دادگاه صادركننده اجرایيه مراجعه كنند و تصميم دادگاه در اين مورد قطعي است.
مالي كه محكوم‌له براي توقيف، معرفي مي‌كند يا دايره اجرا مي‌خواهد، توقيف کند، بايد خارج از مستثنيات دين باشد.
قانون بر تأديه طلب ديگري إذن داده است. بنابراين در مورد مالي كه وثيقه بوده يا در مقابل مطالباتي توقيف شده باشد، محكوم‌له مي‌تواند تمام ديون و خسارات قانوني را با حقوق دولت حسب مورد در صندوق ثبت يا دادگستري توديع کرده است، توقيف مال و استيفاي حقوق خود را از آن تقاضا كند و در اين صورت وثيقه و توقيف‌هاي سابق فك و مال بابت طلب او و مجموع وجوه توديع شده بي‌درنگ توقيف مي‌شود.
حاضر نبودن محكوم‌له و محكوم‌عليه مانع از توقيف مال نمي‌شود، اما توقيف مال به طرفين اعلام خواهد شد.
در قانون اجراي احكام مدني توقيف مازاد تجويز شده است؛ يعني مالي كه در قبال بدهي معيني در وثيقه يا توقيف شخص ديگري باشد و ارزش مال هم بيشتر از مبلغي باشد كه به سبب آن، وثيقه انجام شده يا توقيف صورت گرفته است، در اين حالت ارزش اضافي مال توثيق يا توقيف‌شده مي‌تواند در برابر مبلغ معين ديگري توقيف شود.

کلید واژه ها : - - - - - - - - - - - -
'